Les meilleures villes pour investir dans l’immobilier aujourd’hui

Dans cet article, nous discutons de quelques-uns des meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier. L’immobilier reste un terrain de jeu attractif pour ceux qui souhaitent générer des revenus réguliers grâce à la location. Si le marché joue en votre faveur, les loyers encaissés chaque mois peuvent facilement couvrir l’intégralité des échéances de votre crédit. Avec des taux d’intérêt toujours bas, la dette reste accessible.

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La pénurie de biens disponibles à la vente et des taux hypothécaires historiquement faibles entretiennent une dynamique de marché résolument robuste aux États-Unis. La demande, intensifiée par la pandémie, met les prix sous tension. Résultat : les tarifs s’envolent, les stocks s’effritent, et l’Amérique immobilière reste en ébullition, battant des records de croissance annuelle des prix.

Face à la difficulté de trouver un logement abordable à acheter, de nombreux ménages se tournent vers la location de maisons individuelles. La demande locative ne fléchit pas, bien au contraire, elle poursuit sa progression en 2021.

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Ce phénomène alimente une flambée des prix supérieure à l’inflation dans de nombreuses régions, excluant peu à peu certains acheteurs du marché. Beaucoup préfèrent alors prolonger leur bail ou s’installer durablement dans une location plutôt que de s’obstiner à acheter à des tarifs prohibitifs.

Conséquence directe : la location de maisons individuelles s’est imposée comme un créneau porteur pour les investisseurs. Selon l’indice du marché du National Home Rental Council pour le troisième trimestre 2020, le secteur affiche une solidité remarquable, avec une migration accrue vers les banlieues. Si vous disposez d’un accès au crédit ou de fonds à placer, le moment semble opportun pour envisager l’acquisition d’une maison individuelle à mettre en location.

Néanmoins, il ne s’agit pas d’acheter au hasard : chaque marché local possède ses propres spécificités. Un travail de recherche approfondi reste indispensable pour cibler les zones réellement prometteuses à moyen et long terme. Miser sur des maisons individuelles pour la location présente bien des atouts, offrant flexibilité et accessibilité à un large public en quête d’un logement de qualité.

Le secteur de la location unifamiliale connaît une dynamique inédite. La pandémie a accéléré la migration hors des grandes villes, dopant la demande pour ce type de biens. Les loyers sont sous pression, l’occupation reste élevée, et la collecte des loyers s’est maintenue à un niveau stable selon les rapports spécialisés.

L’avenir des investisseurs locatifs individuels s’annonce donc prometteur. En douze mois, 40 000 logements unifamiliaux ont été mis en chantier. Même si ce volume reste en deçà d’avant-crise, le secteur conserve un rendement attractif, souvent supérieur à celui de l’investissement en appartement. Le taux de rendement des maisons individuelles oscillait autour de 6,5 % au troisième trimestre 2020.

Le rapport d’Arbor dresse un tableau optimiste pour l’année à venir, tout en soulignant la vigilance nécessaire sur la collecte des loyers et les incertitudes économiques liées à la pandémie. Le taux d’occupation des locations unifamiliales a même atteint 95,3 % au troisième trimestre 2020, une performance inédite depuis plus de vingt-cinq ans. Sur le parc de logements occupés par leur propriétaire, l’occupation dépasse les 99 %.

Récemment, de grands acteurs institutionnels ont multiplié les opérations d’envergure : Invitation Homes et Rockpoint Group, par exemple, ont lancé une coentreprise d’un milliard de dollars pour acheter et gérer des maisons à louer dans l’Ouest, le Sud-Est, la Floride et le Texas. RangeWater a également mis sur pied une plateforme dédiée de 800 millions de dollars pour promouvoir l’habitat locatif dans les Sunbelt states. Ce regain d’intérêt massif des investisseurs institutionnels souligne la transformation rapide du secteur.

Pourtant, ces géants ne représentent encore qu’une fraction du marché : seuls 2 % des 90 millions de logements unifamiliaux américains sont détenus par des institutionnels, contre plus de la moitié pour l’immobilier collectif. Les opportunités restent donc largement ouvertes, aussi bien pour les particuliers que les grands groupes.

Comment sélectionner les villes les plus attractives pour investir dans l’immobilier ?

Où que vous soyez dans le monde, les fondamentaux de l’investissement immobilier restent constants. Pour maximiser vos rendements, il s’agit de cibler des localisations cumulant plusieurs atouts. Voici les paramètres à surveiller de près :

• Taux d’occupation locative élevé : Étudiez le niveau de vacance des logements dans la zone ciblée.
• Loyers élevés par rapport à la mensualité de l’emprunt : Plus le loyer couvre largement votre crédit, plus votre opération est saine.
• Faible taux d’impayés : Privilégiez les marchés où les locataires sont solvables et fiables.

Un investissement immobilier demande un travail d’analyse conséquent. Certains marchés affichent un potentiel locatif fort, mais une offre raréfiée, il faut alors agir vite, sans précipitation aveugle. Évaluez la dynamique locale : le marché est-il en croissance, stable, ou en déclin ? Visez-vous une plus-value rapide ou une rentabilité sur le long terme ? Pour affiner votre stratégie, l’avis d’un conseiller spécialisé peut s’avérer précieux, notamment pour cibler les marchés américains les plus porteurs.

20 villes américaines où investir dans l’immobilier en 2021

Après une analyse croisée des données et tendances, voici les vingt marchés qui ressortent pour l’investissement immobilier cette année.

1. Boise (Idaho)

Boise s’impose en tête : c’est l’un des marchés les plus solides sur le long terme. La demande y reste très forte, soutenue par une croissance démographique et de l’emploi largement supérieure à la moyenne nationale. Les prix progressent à vive allure, avec un taux d’appréciation annuel d’environ 10 %. Pour les vendeurs, la marge de plus-value est déjà au rendez-vous.

Pourquoi investir à Boise ?

• Population et emploi en croissance rapide
• Attractivité économique
• Taux de chômage bas (3,5 %)
• Prévision d’appréciation sur un an : 3,2 %

2. Dallas, Texas

Dallas séduit par la diversité de ses biens et la vigueur de son marché locatif. Avec une forte attractivité pour les nouveaux arrivants, la demande locative ne faiblit pas. La ville affiche une croissance démographique rapide et un taux d’accession à la propriété très bas, ce qui soutient le marché de la location.

Ce qui fait la force de Dallas :

• Population amenée à doubler en 15 ans
• Demande locative très supérieure à la moyenne
• Biens accessibles sous le prix du marché
• Prévision d’appréciation sur trois ans : 11,4 %
• Loyer médian : 1 800 $

2. Houston, Texas

Houston, capitale américaine du pétrole, offre des perspectives d’emploi solides et un marché immobilier dynamique. Les transactions y sont nombreuses, facilitant l’achat/revente. Bien que le loyer moyen soit modéré, la liquidité du marché attire de nombreux investisseurs.

Atouts du marché immobilier à Houston :

• Leader national en création d’emplois
• Immobilier abordable
• 4^e plus grande ville américaine
• Prix d’achat moyen dès 75 000 $
• Loyer médian : 1 550 $
• Prévision d’appréciation sur trois ans : 10,5 %

3. Atlanta (Géorgie)

Avec une population en hausse de plus de 14 % en dix ans, Atlanta attire les investisseurs. Le dynamisme économique de la ville, associé à une offre variée de logements, favorise la hausse des prix et l’augmentation des loyers.

Pourquoi Atlanta se démarque :

• Marché locatif très actif
• Biens à partir de 70 000 $
• Loyer médian : 1 500 $
• Afflux quotidien de nouveaux habitants
• Prévision d’appréciation sur trois ans : 9,3 %

4. Las Vegas, Nevada

Las Vegas a traversé des cycles spectaculaires, mais la ville a su rebondir. Aujourd’hui, elle attire de nouveaux investisseurs grâce à une croissance démographique supérieure à la moyenne et un marché du travail diversifié.

Points forts de Las Vegas :

• Population en forte hausse
• Absence d’impôts d’État pour les particuliers et entreprises
• Loyer moyen d’un appartement : 1 107 $
• Marché du vendeur dynamique

5. Orlando (Floride)

Orlando, capitale du tourisme et du divertissement, propose de belles opportunités dans le locatif traditionnel et saisonnier. La ville bénéficie d’une croissance soutenue de la population et d’un marché du travail solide.

Ce qui caractérise Orlando :

• Population de la métropole : 2,5 millions
• Appréciation immobilière de près de 44 % sur dix ans
• Loyer médian : 1 599 $
• Taux de chômage bas

6. Spokane (Washington)

Spokane, bien que plus petite, connaît une demande croissante. Les prix restent abordables et le marché s’est récemment révélé plus dynamique que Seattle. Les quartiers du nord ou le district de Perry sont particulièrement recherchés.

Pourquoi investir à Spokane :

• Marché en forte progression
• Immobilier abordable
• Loyer médian : 1 295 $
• Rendements intéressants pour les bailleurs

7. Tampa (Floride)

Tampa attire aussi bien pour ses perspectives touristiques que pour sa croissance démographique. Le marché affiche une demande soutenue pour les maisons d’entrée de gamme, avec des prix encore accessibles et des perspectives de valorisation intéressantes.

Atouts de Tampa :

• Prix médian de la maison : 250 000 $
• Loyer médian : 1 600 $
• Coût de la vie inférieur à la moyenne nationale
• Dynamisme économique

8. Austin, Texas

Austin, nouveau pôle technologique, a vu ses prix immobiliers presque doubler depuis 2010. Ville jeune, elle attire les Millenials avec une économie diversifiée et une offre de logements en tension.

Ce qui distingue Austin :

• Taux de chômage faible (2,7 %)
• Loyer médian : 1 750 $
• Biens à partir de 200 000 $
• Appréciation immobilière solide

9. Chicago (Illinois)

Troisième plus grande métropole américaine, Chicago séduit par son marché locatif stable, une population nombreuse et une économie diversifiée.

Pourquoi miser sur Chicago :

• Marché locatif très actif
• Loyer médian : 1 761 $
• Immobilier abordable
• Ville reconnue internationalement pour sa qualité de vie

10. Columbus (Ohio)

Columbus affiche un taux de rendement locatif élevé avec des prix d’achat accessibles. Les quartiers centraux rénovés sont particulièrement attractifs pour les investisseurs recherchant la stabilité.

Forces de Columbus :

• Prix médian : 174 109 $
• Loyer médian : 1 250 $
• Marché favorable aux propriétaires
• Dynamisme économique régional

11. Lakeland (Floride)

Moins chère que Tampa ou Orlando, Lakeland voit la demande locative augmenter, portée par une population en croissance et des prix très accessibles.

Ce qui rend Lakeland intéressante :

• Valeur médiane de la maison : 155 796 $
• Loyer moyen : 1 084 $
• Population en hausse
• Marché du vendeur dynamique

12. Ocala (Floride)

Ocala bénéficie d’une demande portée par une population variée, incluant de nombreux retraités, et une stabilité économique supérieure à d’autres villes touristiques de Floride.

Points forts à Ocala :

• Valeur médiane de la maison : 162 607 $
• Loyer moyen : 1 071 $
• Population en progression
• Marché du vendeur en pleine forme

13. Birmingham (Alabama)

Birmingham, ville universitaire et économique, combine un immobilier très abordable et un bassin locatif important grâce à la présence de plusieurs établissements d’enseignement supérieur.

Ce qui distingue Birmingham :

• Prix médian de la maison : 64 840 $
• Loyer moyen : 968 $
• Économie diversifiée
• Rendements locatifs robustes

14. Durham (Caroline du Nord)

Durham, au cœur du Triangle, doit sa popularité à son dynamisme économique et à son bassin étudiant. Les loyers y progressent régulièrement et l’offre locative reste recherchée.

Atouts de Durham :

• Prix médian : 256 993 $
• Loyer moyen : 1 181 $
• Population en croissance
• Rendements attractifs à long terme

15. Charlotte (Caroline du Nord)

Charlotte, centre financier majeur, affiche une croissance démographique et économique continue. L’immobilier y reste abordable et le marché locatif dynamique.

Ce que propose Charlotte :

• Prix médian de la maison : 252 438 $
• Loyer moyen : 1 259 $
• Progression constante de la valeur des biens
• Qualité de vie reconnue

16. Colorado Springs (Colorado)

Colorado Springs offre des prix plus abordables que Denver, avec un marché porteur et une attractivité confirmée pour les nouveaux arrivants.

Avantages à Colorado Springs :

• Prix médian : 323 194 $
• Loyer moyen : 1 191 $
• Marché du vendeur actif
• Economie locale solide

17. Denver (Colorado)

Denver séduit par sa croissance démographique, son économie dynamique et un marché locatif toujours en progression. La ville attire aussi bien pour l’emploi que pour la qualité de vie.

Ce qui en fait une valeur sûre :

• Population en hausse
• Loyer moyen : 1 674 $
• Marché locatif diversifié
• Stabilité de l’économie locale

18. Raleigh (Caroline du Nord)

Raleigh, centre technologique de la région, affiche des prix en hausse et un marché locatif robuste, porté par une population jeune et qualifiée.

Forces de Raleigh :

• Prix médian de la maison : 290 270 $
• Loyer moyen : 1 238 $
• Population dynamique
• Perspectives de croissance dans la tech et l’info

19. Phoenix (Arizona)

Phoenix attire de nombreux habitants venant de régions plus chères. Malgré la pandémie, les prix n’ont pas reculé et le marché reste l’un des plus dynamiques du pays.

Atouts de Phoenix :

• Prix médian : 269 175 $
• Valeur des biens en hausse rapide
• Marché du vendeur solide
• Coût de la vie plus bas qu’ailleurs

20. Seattle (Washington)

Seattle, ville technologique par excellence, combine emploi, diversité et qualité de vie. Malgré des prix élevés, la demande locative reste soutenue, notamment grâce à l’afflux de nouveaux habitants attirés par les géants du numérique.

Pourquoi Seattle reste une référence :

• Marché en expansion
• Loyer moyen : 2 169 $
• Population en croissance constante
• Ville verte et attractive pour les familles

L’investissement étranger sur le marché immobilier américain

Les particuliers et entreprises étrangers peuvent librement acquérir des biens résidentiels ou commerciaux aux États-Unis. Selon une analyse de l’Association des investisseurs étrangers dans l’immobilier, New York partage désormais la première place avec Los Angeles comme destination privilégiée des capitaux internationaux, suivies par Seattle, Washington D.C. et San Francisco.

5 villes américaines privilégiées par les investisseurs étrangers

D’après une enquête de l’Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE), les cinq villes qui attirent le plus de fonds internationaux sont :

• Los Angeles (ex aequo avec New York)
• New York (ex aequo avec Los Angeles)
• Seattle
• Washington, DC
• San Francisco

Les États-Unis restent considérés comme une valeur refuge : 58 % des répondants voient le pays comme le plus stable pour investir, et 86 % prévoient d’y maintenir ou augmenter leur exposition.

Propriétés résidentielles acquises par des étrangers aux États-Unis

Selon la National Association of Realtors (NAR), les acheteurs chinois dominent le marché résidentiel étranger depuis plusieurs années, suivis par le Canada, le Royaume-Uni, le Mexique et l’Inde. Les transactions étrangères ont représenté 153 milliards de dollars entre avril 2016 et mars 2017, soit 10 % du volume total des ventes de logements existants sur la période.

Quelques données issues du rapport NAR :

• 153 milliards de dollars de biens résidentiels ont été achetés en un an par des étrangers, soit une forte progression par rapport à l’année précédente.
• Près de 285 000 propriétés ont changé de main, représentant 5 % du total des ventes de logements.
• Les acheteurs non-résidents étrangers réalisent la majorité de leurs transactions au comptant.
• Le prix moyen payé par un investisseur étranger dépasse largement la moyenne nationale.
• La Floride, le Texas, la Californie, le New Jersey et l’Arizona concentrent plus de la moitié des acquisitions étrangères.

Pour les investisseurs étrangers débutants, il faut savoir que chaque État américain applique ses propres règles pour l’acquisition de biens immobiliers : contrats types, modalités de vente, droits et titres de propriété. Les informations sont partagées via des services d’annonces multiples, accessibles aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers via des plateformes comme Zillow.

Face à la volatilité des cycles économiques et aux incertitudes conjoncturelles (la pandémie de COVID-19 l’a encore montré récemment), l’immobilier conserve un attrait particulier. Les tendances du marché, le rythme d’appréciation des prix, la croissance de l’emploi, la qualité de vie : autant de critères à évaluer, sachant que nombre de facteurs restent hors de portée de tout investisseur, aussi aguerri soit-il.

En matière de placements, la pierre américaine offre des perspectives qui traversent les crises et suscitent l’intérêt mondial. À chacun d’en saisir la mesure, et le tempo.

• https://www.zillow.com
• http://www.afire.org
• https://www.neighborhoodscout.com
• https://www.rentcafe.com
• https://en.wikipedia.org
• https://fortress.wa.gov/esd/employmentdata/reports-publications/regional-reports/county-profiles/spokane-county-profile