3,7 millions de résidences secondaires : derrière ce chiffre, une France qui change de visage, une tension qui monte dans les territoires et une question qui divise jusqu’au cœur des villages. Depuis 2015, la loi donne aux villes situées en zones tendues le droit de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Plus de 2 000 communes ont saisi cette opportunité, parmi lesquelles Paris, Lyon ou Bordeaux, avec des taux pouvant grimper jusqu’à 60 %. Pourtant, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne : exemptions prévues pour certains cas de force majeure, comme un déménagement professionnel ou un séjour prolongé en établissement de soins.
Cette surtaxe n’est pas là par hasard. Les communes veulent freiner la pression sur le marché locatif, espérant que ces logements, vides la plupart de l’année, reviennent dans le circuit de la location longue durée. Mais chaque ville applique ses propres règles : le résultat, ce sont des écarts parfois déconcertants d’un territoire à l’autre.
Résidences secondaires : de quoi parle-t-on vraiment ?
Oubliez l’image figée de la maison de famille sur la côte. Pour l’INSEE, une résidence secondaire, c’est tout logement utilisé de façon occasionnelle, que ce soit par le propriétaire ou des locataires passagers. La résidence principale, elle, reste le point d’ancrage, occupée plus de la moitié de l’année. En 2021, près de 3,7 millions de résidences secondaires étaient recensées en France, soit près de 10 % de l’ensemble des logements. Ce chiffre propulse l’Hexagone au sommet du classement européen, loin devant l’Italie ou l’Espagne.
Chaque propriétaire doit déclarer la nature de son bien auprès de l’administration fiscale. Le sujet est de taille, car la taxe d’habitation sur les résidences secondaires subsiste, alors que celle sur les résidences principales s’estompe pour la majorité. Cette distinction vise à différencier l’usage quotidien du logement de l’usage ponctuel.
Mais la réalité s’avère bien plus nuancée. Les propriétaires font face à des démarches administratives, des taux qui varient et de fortes différences entre communes. Même les logements détenus en indivision ou via une société civile immobilière entrent dans cette catégorie, ce qui ajoute une complexité supplémentaire. Certains biens restent inoccupés une grande partie de l’année, d’autres enchaînent les locations saisonnières, surtout dans les stations balnéaires et les zones touristiques.
On réclame souvent des tableaux pour comparer résidence principale et secondaire, mais la réalité échappe à ce genre d’exercice. La fiscalité, elle, laisse peu de place aux cas hybrides, alors que les usages évoluent et que la location saisonnière prend de l’ampleur.
Pourquoi les communes choisissent-elles de surtaxer ces biens ?
Pour comprendre ce choix, il faut partir du constat sur le terrain : dans les zones tendues comme Paris, Bordeaux ou la côte basque, voir des logements fermés la moitié de l’année alors que les habitants peinent à se loger a de quoi agacer. C’est ce déséquilibre qui pousse les élus à passer à l’action.
La surtaxe sur les résidences secondaires répond à plusieurs objectifs. En voici les principaux, tels que les avancent régulièrement les collectivités :
- Augmenter les recettes communales afin de soutenir les services publics locaux ;
- Inciter les propriétaires à remettre les logements vacants sur le marché de la location longue durée ;
- Limiter la flambée des prix de l’immobilier qui accompagne la raréfaction de l’offre pour les résidents permanents.
Cette mesure s’inscrit dans une politique de régulation plus large. Depuis 2015, les villes classées en zone tendue peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires jusqu’à 60 %. Ce levier est activé selon la vision de chaque conseil municipal : Paris, par exemple, applique la majoration maximale pour contrer l’explosion de la location saisonnière et la multiplication des logements inoccupés. D’autres préfèrent maintenir un équilibre entre attractivité touristique et besoins locaux, et choisissent de ne pas activer la surtaxe.
Comprendre la surtaxe d’habitation : fonctionnement, taux et zones concernées
La surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires ne s’applique pas partout, mais dans des zones précisément définies par la loi et les décrets. Paris, Bordeaux, Hendaye, les Sables d’Olonne… Autant de villes qui utilisent cet outil fiscal face à la pénurie de logements accessibles pour les résidents à l’année.
Le Code général des impôts fixe les grandes lignes du dispositif, mais les communes disposent d’une large marge de manœuvre pour adapter les taux à leur contexte local. Seuls les logements non utilisés à titre de résidence principale sont concernés. Depuis la réforme de 2017, la taxe d’habitation disparaît progressivement pour la résidence principale, mais reste pleinement en vigueur pour la résidence secondaire.
La majoration oscille entre 5 % et 60 % du montant de base, au gré des décisions locales. À Paris, le taux maximal est appliqué. Ailleurs, d’autres villes jouent la carte de la modulation. Chaque année, la liste des zones éligibles est mise à jour sur le site des impôts, reflet de la priorité donnée à l’accès au logement pour les habitants permanents alors que la pression immobilière se fait plus forte.
| Commune | Taux de surtaxe | Situation |
|---|---|---|
| Paris | 60 % | Zone très tendue |
| Bordeaux | 50 % | Zone tendue |
| Hendaye | 40 % | Zone littorale |
Exonérations et cas particuliers : qui peut échapper à la surtaxe ?
La surtaxe sur les résidences secondaires n’a rien d’automatique. Des situations précises, encadrées par le Code général des impôts, permettent d’y échapper. Si certains motifs restent peu connus, ils offrent pourtant, dans certains cas, un allègement total ou partiel de la majoration.
Parmi les motifs retenus, la mutation professionnelle occupe une place centrale : un propriétaire contraint de conserver son ancien logement pour raisons professionnelles peut solliciter une exonération auprès du centre des impôts. Les séparations familiales (divorce, veuvage) ouvrent également ce droit, tout comme l’hébergement en maison de retraite ou en établissement de soins sur la durée. Enfin, des logements considérés comme inhabitables ou en pleine rénovation lourde bénéficient aussi de cette mesure.
Liste non exhaustive des principaux motifs d’exonération
Voici les principales situations permettant d’accéder à une exonération :
- Mutation professionnelle éloignée
- Obligation familiale (divorce, veuvage, tutelle)
- Hébergement durable en maison de retraite ou centre de soins
- Logement inhabitable ou en cours de réalisation de travaux lourds
Les logements déjà soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) sont exclus de la surtaxe. De même, un bien déclaré en location meublée saisonnière, sous réserve de respecter les critères fixés par l’administration fiscale, peut en être exempté. Chaque situation s’évalue au cas par cas, en lien avec la mairie ou les services fiscaux : la règle générale laisse place à la discussion, à l’analyse, parfois au bras de fer administratif.
Au fond, derrière la mécanique fiscale, il y a un choix de société : faut-il privilégier l’usage permanent du logement, ou accepter que la France reste ce pays où la maison de vacances façonne les paysages, mais pèse sur la vie des habitants ? La réponse, elle, se joue chaque année, commune par commune, dans les urnes comme dans les conseils municipaux.
