Dans cet article, vous comprendrez comment calculer la rentabilité de la location dans les parcs de stationnement et les garages. Je vais également vous donner tous les détails sur une technique très simple pour calculer correctement les performances locatives du parking ou du garage que vous convoitez.
Quelle est la rentabilité du stationnement ?
La rentabilité, c’est tout simplement le retour concret que vous obtenez pour chaque euro investi, ou pour chaque heure consacrée. Selon la source, la notion change de nom :
- Pour un emploi, votre temps se transforme en salaire horaire.
- Pour un capital placé, ce sont les intérêts qui tombent, comme lorsqu’on laisse de l’argent sur un compte.
- Pour un investissement immobilier, ce sont les loyers qui tombent, on parle alors de rentabilité locative ou de rendement immobilier.
Concrètement, le rendement mesure le rapport entre le capital mis sur la table et les revenus générés en retour. Prenons un exemple clair : un ensemble de parkings acheté 30 000 € qui rapporte 6 000 € de loyers annuels. La rentabilité locative est alors de 6 000 €/30 000 € x 100 = 20 %.
La formule est limpide : rendement locatif = loyer annuel / investissement initial.
Mieux vaut maîtriser ce calcul avant de se lancer dans l’immobilier. Imaginez : vous pouvez investir 30 000 € dans un parking ou placer la même somme sur un Livret A rémunéré à 2,25 % en 2012. Le choix paraît vite tranché. Comme beaucoup, je penche pour le parking, la performance locative y est nettement plus intéressante. Décortiquons cela.
Le rendement s’exprime en pourcentage pour comparer facilement plusieurs types d’investissements : cela permet d’identifier où votre argent sera le mieux valorisé. Ce calcul se base sur deux éléments : les loyers encaissés et le montant investi pour les obtenir.
En pratique, la rentabilité d’un garage ou d’un box est souvent supérieure à celle d’un appartement. Les parkings figurent régulièrement en tête des investissements immobiliers les plus rentables.
Pourquoi calculer la rentabilité d’un parking ?
Évaluer la rentabilité, c’est mettre à l’épreuve la qualité d’un parking ou d’un garage, que ce soit sur vos investissements passés ou pour anticiper l’avenir. En faisant ce calcul, il devient possible de voir, noir sur blanc, quel investissement a généré le plus de revenus : Livret A, parkings, appartements… La réponse à la question « investir dans un parking, est-ce intéressant ? » ne laisse alors plus place au doute.
Pour planifier vos futurs investissements, connaître la rentabilité d’un parking permet de choisir où placer votre épargne. Un détail marquant : selon le magazine Challenge, la rentabilité locative moyenne des parkings et garages achetés en Ile-de-France en 2011 atteignait près de 7,85 %. Au même moment, la rentabilité des appartements plafonnait à 3,2 %. Cela veut dire que les parkings rapportaient plus du double !
Pour illustrer la logique, prenons le cas du Livret A : en 2012, il rapportait 2,25 % (puis 0,75 % en 2018), pour un plafond de 15 300 €. Si vous y placiez 1 000 €, vous touchiez 22,50 € en un an. Avec 1 000 € investis dans des parkings à 7,85 %, le gain bondissait à 78,50 € sur la même période. Pourquoi le Livret A ne fera jamais décoller votre patrimoine ? Parce que son taux, encadré par l’État, reste toujours proche de l’inflation.
Calcul de la rentabilité brute des parkings et garages
La question clé est : combien rapporte réellement mon argent ? Le revenu, ici, ce sont les loyers perçus. Ces loyers servent à rembourser l’investissement initial, comme lors de l’achat d’un lot de parkings.
Pour calculer la rentabilité brute d’un parking, on divise le loyer annuel par le montant investi.
Par exemple, un lot de parkings acheté 120 000 € et loué 1 000 € par mois, soit 12 000 € à l’année, donnera un rendement brut de 12 000 €/120 000 € = 10 % par an.
Le rendement brut est souvent mis en avant par les agents immobiliers lors de la présentation d’un bien. Un rendement brut de 20 % paraît toujours plus séduisant qu’un rendement de 15 %. Pourtant, ce chiffre reste imparfait : il ne considère que les loyers encaissés, sans intégrer les dépenses à prévoir (entretien, électricité, charges de copropriété, etc.).
En d’autres mots, le rendement brut fait abstraction de toutes les charges liées à la gestion ou à la location d’un garage. C’est comme si une entreprise fonctionnait sans payer de salaires, de loyers ou de frais divers : un monde totalement virtuel.
À l’inverse, le rendement net donne une image bien plus fidèle de la réalité. Il intègre toutes les dépenses, ce qui peut faire fondre la rentabilité d’un parking si les charges sont élevées. C’est ce critère qui doit guider votre choix d’investissement locatif.
Calculer la performance locative d’un garage avant d’investir
Penser à acheter un parking ou un garage, c’est un peu comme monter sa petite entreprise. Vous apportez des fonds, encaissez des loyers, payez des charges, et, au bout du compte, vous espérez voir un bénéfice.
Pour mesurer ce bénéfice, il faut additionner tous les loyers annuels et en retirer les frais (entretien, électricité, taxe foncière, gestion de copropriété, remplacement d’équipements…). Ce qui reste, c’est votre gain réel.
La formule pour calculer la rentabilité nette est simple : gains nets / prix d’achat du parking.
Calcul de la rentabilité nette d’un parking
Pour que tout soit limpide, le rendement net se définit ainsi : loyers perçus, moins toutes les dépenses, le tout divisé par le montant investi. Avoir un parking, c’est aussi payer des taxes foncières, l’entretien des parties communes, des charges de copropriété, parfois des frais de gestion.
Imaginons un lot de parkings acheté 20 000 €, qui rapporte 2 000 € de loyers à l’année, auxquels s’ajoutent 100 € de frais de gestion et 300 € de taxe foncière. Calculons :
- Rentabilité brute : 2 000 €/20 000 € = 10 %.
- Bénéfice net : 2 000 €, 100 €, 300 € = 1 600 €.
- Rentabilité nette : 1 600 €/20 000 € = 8 %.
La rentabilité nette est le critère décisif pour trancher sur l’opportunité d’un achat. Acheter un parking destiné à la location doit générer un flux positif. Plus vos revenus sont élevés, meilleure est la rentabilité du parking. Depuis quelques années, la location à l’heure ou à la journée, proposée par certaines plateformes, booste encore plus la rentabilité. Les revenus peuvent alors doubler.
Un exemple de rentabilité d’une place de stationnement
Regardons un cas concret : acquisition d’un parking en sous-sol pour 10 000 €. Il est loué 60 € par mois. Les charges annuelles s’élèvent à 40 €, la taxe foncière à 80 €.
- Loyer annuel : 60 € x 12 = 720 €
- Rentabilité brute : 720 €/10 000 € x 100 = 7,2 %
- Total des charges : 40 € + 80 € = 120 €
- Bénéfice net : 720 €, 120 € = 600 €
- Rentabilité nette : 600 €/10 000 € x 100 = 6 %
Le calcul est rapide, mais il est impératif de s’intéresser à la rentabilité nette avant de se lancer. Ce chiffre vous permet de juger la pertinence de votre projet locatif. À mes yeux, l’emplacement reste la priorité numéro un : mieux vaut un parking bien situé et occupé qu’un emplacement vide, même peu cher à l’achat.
Les charges de copropriété, la taxe foncière, l’entretien : tout cela grignote votre bénéfice. Si elles sont trop élevées, le rendement peut vite chuter. C’est à vous de faire le calcul, pour ne pas vous retrouver avec un investissement qui s’essouffle.
Une fois la rentabilité nette obtenue, on peut passer à l’étape suivante : intégrer la fiscalité et calculer combien reste sur votre compte, après impôts.
Calcul de la rentabilité du loyer après charges et taxes pour la location d’un parking
Après avoir déterminé votre bénéfice net, il reste à évaluer la part qui sera taxée. Ce calcul, qui donne la rentabilité nette finale, correspond à ce qui restera effectivement disponible sur votre compte à la fin de l’année.
Les impôts réduisent le profit, c’est un fait. Deux prélèvements sont à prévoir : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La formule devient donc : loyers moins charges moins impôts, le tout divisé par le montant investi.
Zoom sur l’impôt sur le revenu : il fonctionne comme celui appliqué à votre salaire, mais porte sur vos revenus fonciers. Deux méthodes existent : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel (déduction de toutes les charges effectives). Le régime réel s’avère judicieux si vos charges dépassent 30 % des loyers. Sinon, le micro-foncier est souvent plus simple.
La fiscalité dépendra du montant de vos autres revenus, avec un taux progressif pouvant dépasser les 40 %.
À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, qui s’appliquent aussi bien aux salaires qu’aux revenus locatifs, et servent à financer la sécurité sociale. En 2018, le taux est passé à 17,2 %. Ce qui signifie : sur 1 000 € de base taxable, 172 € partent en prélèvements sociaux.
La rentabilité brute ne tient compte que des loyers encaissés. La rentabilité nette, elle, prend en compte les charges, mais pas encore la fiscalité. Pour connaître exactement ce qui vous restera, il faut simuler l’investissement en intégrant toutes les taxes.
Calculer le rendement locatif après taxes pour les parkings
On entend souvent outre-Manche : rien n’est aussi certain que la mort… et les impôts. Autrement dit, tous les revenus sont soumis à l’impôt, y compris ceux issus de la location de parkings ou de garages. Les loyers perçus s’ajoutent à votre revenu foncier et sont imposés selon votre tranche, tout comme vos salaires.
L’État prélève aussi des cotisations sociales sur ces revenus, pour participer au financement du système social (RSA, CSG, CRDS…). Depuis juillet 2018, le taux de prélèvement atteint 17,2 %. Résultat : la rentabilité réelle de votre investissement subit le double impact de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
La rentabilité du stationnement après impôts
Passons au calcul concret : achat d’un parking à 12 000 €, loyer annuel de 1 200 €, pas de charges d’entretien ni d’électricité, taxe foncière de 120 €, tranche d’imposition à 14 %, prélèvements sociaux à 17,2 %.
- Rendement brut : 1 200 €/12 000 € = 10 %
- Rendement net : (1 200 €, 120 €)/12 000 € = 9 %
- Base taxable : 1 200 €, 120 € = 1 080 €
- Prélèvements sociaux : 1 080 € x 17,2 % = 185,76 €
- Impôt sur le revenu : 1 080 € x 14 % = 151,20 €
- Rendement net après impôts : (1 080 €, 185,76 €, 151,20 €)/12 000 € ≈ 6,2 %
On remarque qu’il faut bien déduire la taxe foncière avant de calculer les impôts. Ces règles sont valables pour le régime réel, et s’appliquent à tout investisseur qui souhaite obtenir une vue précise de sa rentabilité, après passage du fisc. D’autres détails sur la fiscalité des parkings sont abordés dans mon ouvrage Réussite Parking Rental.
Pour résumer la rentabilité de la location de parking
Ce qui compte vraiment, c’est la rentabilité nette : c’est elle qui mesure l’argent réellement gagné, une fois toutes les charges et impôts soustraits. Chaque investisseur doit s’atteler à ce calcul pour savoir ce que lui rapportera concrètement son achat.
Par ailleurs, la plus-value réalisée lors de la revente peut aussi doper la rentabilité globale de l’opération.
Un dernier rappel : en 2012, le rendement des parkings frôlait les 8 %, soit 2,5 fois plus que celui des appartements, et trois fois plus que le Livret A. Investir dans une place de parking, c’est souvent miser sur un rendement solide et tangible. La prochaine fois que vous passerez devant un parking vide, imaginez-le transformé en source de revenus réguliers : la réalité de la rentabilité n’est parfois qu’à une barrière levée.
