La taxe sur l’enlèvement des déchets ménagers ou TEOM est une taxe qui fait partie des frais recouvrables du locataire.
Expliquons dans cet article ce qu’est TEOM, qui paie pour cela et comment il peut être facturé au locataire.
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Plan de l'article
Méthode de calcul du TEOM
La taxe sur l’élimination des déchets ménagers est un outil de financement mis à la disposition des municipalités pour assurer l’élimination des déchets ménagers (d’autres appareils sont possibles, voir la page du service public pour plus d’informations).
Tous les bâtiments soumis à l’impôt foncier sont également soumis au TEOM dans les municipalités qui ont choisi cette méthode de financement. Par conséquent, il n’est pas calculé en fonction de la consommation réelle de déchets, il est particulièrement difficile d’en être exempté même s’il n’occupe plus la propriété (il est nécessaire que la vacance soit indépendante du contrôle du contribuable).
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La TEOM est payée en même temps que l’impôt foncier, son calcul est basé sur la valeur cadastrale.
Pour identifier le montant exact, voir le tableau sur la deuxième page de votre avis, nous donnons un exemple ci-dessous :
Exemple basé sur la notification préalable de l’impôt foncier, par conséquent, vous paierez 170€ par an de TEOM que vous pourrez récupérer auprès du locataire dans les conditions décrites ci-dessous.
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Une taxe récupérée comme les autres charges et non séparément
La taxe sur les déchets domestiques fait partie des frais récupérables du locataire. En fonction de votre mode de récupération de charge, TEOM doit être intégré d’une manière différente.
Récupération par une provision pour charges
La provision de dépenses est le système le plus courant pour les loyers vides. Il s’agit d’une facturation mensuelle en plus du loyer, avec un rajustement sur l’année suivante en fonction des dépenses réelles.
Contrairement à la pratique de nombreux donateurs (et même de certains organismes), le système d’évaluation et de gestion des ressources générées peut être recouvré en même temps que d’autres positions et devrait donc être intégré dans le calcul annuel de la régularisation.
En pratique, cela ne change pas beaucoup, car en tout cas le locataire paiera les frais au réel, mais la question devient délicate en cas de sous-estimation de la provision pour frais.
Prenons l’exemple d’une propriété avec peu de charges courantes, par exemple 20€/mois. Si le propriétaire a fixé une provision à 20€/mois sans avoir compte le TEOM de 15€/mois qu’il prévoyait de recharger séparément, le locataire pourra lui dire que sa provision a été sous-évaluée puisqu’il paiera à la fin 35€/mois. Il est préférable d’intégrer TEOM dans le calcul de la provision et de demander dès le début 35€/mois au locataire.
Récupération avec un package de chargement
Le forfait frais est la solution privilégiée en cas de location meublée ou en cas d’appartement partagé pour un loyer vide.
Le principe est plus simple, car il n’est pas nécessaire de régulariser à la fin de l’année sur la base des dépenses effectives. Cependant, il est important d’établir un ensemble de mesures par ordre de grandeur par rapport aux dépenses réelles.
Par conséquent, nous vous recommandons d’intégrer la TEOM dans le calcul du plan tarifaire.
Recouvrement sans provisions
Si vous avez très peu de charges à récupérer (en particulier dans une maison unifamiliale), vous pouvez opter pour une récupération réelle sans provision. L’opération est alors très simple : à la fin de l’année, toutes les dépenses qui lui sont imputables sont transmises au locataire, y compris le TEOM, et vous lui demandez de vous les payer en plus d’une durée de location.
Dans le cadre de notre gestion de location en ligne, nous avons préparé un modèle de courrier pour récupérer le TEOM du locataire, vous pouvez le télécharger gratuitement ci-dessous :
Que faire en cas de départ du locataire au cours de l’année ?
Comme tous les frais recouvrables, nous vous recommandons de facturer le TEOM au locataire proportionnellement à sa présence au cours de l’année civile.
La question ne se pose pas au sujet d’un forfait de frais, mais dans le cas d’un reclassement au montant réel (avec ou sans provision), calculer les frais du TEOM en fonction du nombre de jours d’occupation au cours de l’année civile. Par conséquent, TEOM est responsabilité du bailleur pendant les périodes de vacances du logement.
